En contra de todas las previsiones, que apuntaban a que seguiría a la baja, el euríbor ha registrado este mes su primera subida desde que el pasado mes de octubre de 2023 registrara su dato más alto en 15 años, con un 4,160%. A partir de ahí, el índice de referencia de las hipotecas variable más utilizado en Europa inició un camino de descensos que se ha frenado ahora, tres meses después, al terminar (a falta solo de un dato diario) febrero de 2024 en el 3,667%, puntos por encima del nivel de hace un año.
En las revisiones anuales, la cuota de la hipoteca se encarecerá entre 10 y 20 euros al mes
"Finalmente, ha pasado lo que nadie deseaba que sucediese pero que algunos (pocos) daban como posibilidad más que real, y que obligará a aplazar el descorche del champán: el euríbor de febrero cerrará previsiblemente por encima del de enero, rompiendo una racha de tres meses de bajadas que había provocado que se descontara una relajación en la política monetaria de la UE. Ahora el escenario parece no tan favorable. El BCE está siendo calculadamente ambiguo sobre sus intenciones para bajar o no los tipos", asegura a El Confidencial Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora.
Pese a que la subida de este mes no ha sido muy elevada, la mala noticia es que el dato de este mes sigue siendo superior al registrado durante el mismo mes del año pasado, por lo que las personas que tengan que hacer ahora la revisión anual de la cuota de su hipoteca a tipo variable seguirán viendo cómo esta se encarece entre 10 y 20 euros al mes y tendrán que esperar a la revisión del año que viene para ver posibles bajadas.
Entre 140 y 280 euros más al año
Los que sí seguirán viendo reducciones de cuota, al menos de momento, son los que van a usar el dato del euríbor de este mes para hacer la revisión semestral de su hipoteca, que bajará entre 40 y 80 euros al mes.
Según cálculos de iAhorro, una persona que tenga que revisar su hipoteca contratada hace justo un año con el euríbor de este mes, en caso de que la cuantía de esta sea de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99% más euríbor, verá cómo su cuota pasará de los 762,17 euros que pagaba hasta ahora a los 773,79 euros que pagará a partir de la revisión, lo que supone un incremento de 11,62 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 139,45 euros anuales.
Eso sí, en caso de que la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, el encarecimiento sería de 23,24 euros mensuales o 278,91 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota de 1.524,34 euros a abonar 1.547,58 euros cada mes.
“Los incrementos que vemos ahora de las hipotecas firmadas el año pasado no son muy relevantes porque el euríbor no ha cambiado mucho desde entonces. Sin embargo, quien, por ejemplo, contrató su hipoteca en 2021 cuando el euríbor estaba en negativo, no ha visto otra cosa que aumentos, algunos incluso de más de 600 euros mensuales”, lamenta Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
Los más beneficiados, los que tienen revisión semestral
Por su parte, quien prefirió contratar una hipoteca variable de 150.000 euros hace un año (en febrero de 2023) con diferencial del 0,99% más euríbor, pero con revisión semestral, tras una primera subida de cuota en agosto ahora estará notando ya una reducción de 38,78 euros al mes o 474,83 euros al semestre.
¿Por qué? Según los cálculos de iAhorro, esta persona comenzaría pagando por su hipoteca 762,17 euros de cuota mensual con un euríbor del 3,354%, pero en agosto de 2023, cuando le tocó la primera revisión, el índice de referencia estaba en ascenso (4,073%) y su cuota aumentó hasta los 811,02 euros. Sin embargo, ahora, con el euríbor a la baja pese al leve ascenso de este mes, la cuota mensual volverá a situarse en los 772,24 euros, tan solo 10 euros por encima de lo que pagaba en un inicio.
En caso de que la hipoteca, en vez de tener una cuantía de 150.000 euros fuera de 300.000 euros pasaría algo similar: en un inicio la cuota sería de 1.524,34 euros, a los seis meses pasaría a pagar 1.622,04 y ahora abonaría 1.544,48 euros, por lo que el abaratamiento de esta hipoteca desde la revisión anterior sería de 75,13 euros al mes.
¿Volverá a acercarse al 4%?
“A pesar de que el euríbor haya subido levemente, si miramos su evolución a largo plazo, seguimos en un momento de estabilidad dentro de la bajada que se prevé que registre este indicador”, asegura Simone Colombelli. Y es que, si miramos la línea de evolución de los datos medios mensuales marcados por el índice de referencia en el último año, vemos que es bastante plana, con subidas y bajadas poco pronunciadas.
“El euríbor es un indicador volátil y que suba o baje un poco cada mes es esperable. Lo que no esperamos es que vuelva a situarse por encima de la barrera del 4% o que baje de repente a niveles más cercanos al 3%; esto no sería lógico a menos que se produzca un cambio macroeconómico inesperado (una guerra, una pandemia, una bajada de los tipos de interés oficiales…)”, añade este experto.
En opinión de Estefanía González, portavoz de Kelisto.es, "los datos demuestran que la euforia con la que comenzó 2024 -ante la expectativa de una posible bajada de tipos en marzo- se empieza a desvanecer y los mercados empiezan a confiar en los sucesivos avisos del BCE. En las últimas semanas, el organismo -en línea con la Fed- ha tratado de enfriar esas previsiones, situando una eventual bajada de tipos en el verano -o incluso después- y alertando de los elevados riesgos que tendría hacerlo antes de lo debido".
Por su parte, para Luis Javaloyes, "todo parece indicar que la situación es favorable para que el BCE emprenda una senda de bajadas de tipos, pero parecen estar calculando los riesgos de manera muy medida, y valoran que los riesgos por bajar tipos antes de tiempo son mayores que si posteriormente hay que subir. Todo está muy en el aire".
En este contexto, las previsiones de Kelisto se mantienen en la línea de lo que ya esperaban a comienzos de año, que el euríbor a 12 meses se mantenga en el entorno del 3,5% durante la primera mitad del año y que, a partir de ahí, sea más probable ver una bajada progresiva del indicador hasta rondar el 3% a finales de 2024.
"Los riesgos por bajar tipos antes de tiempo son mayores que si posteriormente hay que subir"
"Entre las causas que nos llevan a pensar así, destaca la inflación en la Eurozona, que pese a ir en la buena dirección y a su leve mejora en enero (tanto su dato global, un 2,9%, como en el subyacente, 3,5%), sigue a una distancia considerable de los objetivos del BCE y bajo la amenaza de factores como las tensiones en el Mar Rojo o la resistencia de los salarios. La otra cara de la moneda -y el principal factor distintivo de la estrategia que podría llevar a cabo el BCE frente a la Fed- tiene que ver con la marcha de la economía europea, con problemas de crecimiento", destaca González.
Esta experta recuerda que "el PIB de la Zona Euro cayó en el tercer trimestre del año y se mantuvo estancado en el cuarto. Y en la misma línea, el PMI subió en enero, pero se mantuvo por debajo de la barrera de 50, lo que indica un decrecimiento de la economía. En cualquier caso, toca esperar a la reunión del BCE en marzo, no para ver próximos movimientos en los tipos (algo prácticamente descartado), sino para conocer cuál es la postura oficial del organismo de cara a los próximos meses. A sabiendas de la que división interna existe -y no es menor-, las palabras de Christine Lagarde serán un buen indicador para saber qué podemos esperar sobre la evolución del precio del dinero y, por ende, de la marcha del euríbor".
Seguirá el protagonismo del tipo fijo
En este contexto, las entidades financieras han puesto el foco en mejorar los tipos de las hipotecas fijas por lo que todo apunta a que, de momento, este 2024, la tendencia en cuanto a los tipos de hipotecas seguirá esta línea dando un protagonismo cada vez más relevante a la mixta, con la esperanza de que el euríborse relaje en un futuro.
"La hipoteca a tipo fijo continúa siendo la modalidad más elegida por los españoles, según el comparador de hipotecas de Rastreator por un 55% de los clientes en el mes de febrero seguido de un 41% que ha optado por la hipoteca mixta. La opción de las hipotecas variables (3%) queda en un último plano debido a la tendencia alcista del euríbor en el último año", asegura Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator.
¿Te bajará la hipoteca? La clave está en si la revisión es cada seis meses o cada año
E. Sanz
No obstante, para Colombelli, “la hipoteca mixta sigue siendo el producto más interesante, sobre todo para perfiles de inversores. Es más, si yo tuviera que hacer una compra de vivienda para inversión elegiría una hipoteca mixta a cinco años, ya que hasta que llegue el periodo variable el alquiler seguramente subirá y, en caso de que el euríbor entones esté alto, la subida del alquiler compensará el encarecimiento de la cuota. Eso sí", añade, "para primera vivienda o residencia habitual, la mayor parte de la gente está interesada en una hipoteca fija. Quien se pueda permitir una hipoteca fija más cara que la mixta valora más la estabilidad que el dinero”.
¿Y el tipo variable? El portavoz de iAhorro asegura que “sigue sin ser un producto interesante. Tiene cierto sentido para un perfil de comprador muy concreto, pero también muy limitado, por lo que su contratación actualmente es muy baja; en iAhorro la hipoteca mixta apenas supone un entre un 5 y un 10% del total de las hipotecas que firmamos cada mes”.
Según Sergio Carbajal, "el euríbor ha modificado las decisiones de compra de muchos españoles. Son muchos los que se han visto sorprendidos por los cambios de tipos del último año afectando así en la toma de decisiones de quienes tenían previsto comprarse una nueva vivienda. De hecho, el 27% de los españoles que tiene previsto comprar una casa este 2024 asegura que, a raíz de la subida del euríbor de los últimos meses, va a esperar a ver la evolución tal y como desprende el análisis realizado desde Rastreator".
"Por otro lado", prosigue, "hay quienes han optado por seguir adelante con la compra, pero modificando alguno de los criterios que tenían pensados en la búsqueda de su nuevo hogar como es el caso del 37% que ha cambiado el tamaño de la vivienda que buscaban, seguido del 36% que ha decidido cambiar la ubicación que estaba mirando. El 34 % decidió cambiar la idea de comprarse una vivienda de obra nueva a una de segunda mano para ahorrar y el 26% lo que ha hecho ha sido prescindir de servicios comunitarios (piscina, parque para niños, gimnasio trastero...)", concluye Carbajal.
]]>De hecho, son muchos los que se echan a temblar ante la perspectiva de realizar obras o reformas en casa. ¿Cuánto durará?, ¿surgirán imprevistos?, ¿tendré que irme a vivir a otra parte? Son muchas las preguntas y las dudas que surgen antes de embarcarse en un reforma y que dependen de si estamos hablando de un pequeño retoque en la vivienda o de un trabajo integral, así como de los materiales que queramos utilizar y, cómo no, del presupuesto de que dispongamos.
¿Cuánto durará?, ¿surgirán imprevistos?, ¿tendré que irme a vivir a otra parte?
"En general, optar por una reforma integral puede tener ventajas en términos de eficiencia, ya que permite una planificación global y coherente de todos los espacios. Además, puede resultar más económico y eficiente en términos de tiempo, puesto que se evitan interrupciones repetidas en el hogar", explica Maite Mosquera, responsable de marketing de Dosplanos, constructora especializada en la ejecución de proyectos de reforma de alto nivel.
Pero, se trate de una obra pequeña o grande, hay una serie de factores que quien se embarca en una aventura como esta debería tener en cuenta para no llevarse sorpresas desagradables:
1. Contar con un experto
El primer consejo y, quizás el más evidente, es ponerse en manos de un buen profesional. Un técnico, un arquitecto, un aparejador o incluso un interiorista, dependiendo de la naturaleza del proyecto.
"Lo más probable es que la reforma, sea grande o pequeña, sencilla o más compleja, salga bien. Pero hay más probabilidades aún de ello si la haces de la mano de profesionales. Siempre con empresas o profesionales legales, con contrato y facturas, para que puedas reclamar en caso de que haya problemas", recomiendan desde Andimac, la patronal de la reforma y la rehabilitación.
2. Tener claro qué se quiere hacer
"En la etapa inicial es crucial establecer el estado de las mediciones, detallando todos los trabajos necesarios con sus respectivas medidas y características técnicas. Para garantizar una competencia justa en la fase de presupuestación, es esencial establecer reglas de juego claras para que los diferentes profesionales presenten presupuestos equivalentes", señala Albert Jané, director técnico de Aquí tu Reforma.
Hay que evitar los cambios drásticos en fases avanzadas del proyecto
Según Andimac, "es frecuente que cuando ya se está en pleno proceso de reforma se modifiquen ciertas cosas respecto a tu idea inicial, lo cual es totalmente normal: descubres materiales que te gustan más, estilos que van más con tu personalidad… Ahora sí, debes evitar los cambios drásticos en fases avanzadas del proyecto, que afecten a estructura, sistemas… por eso, es muy importante tener una idea clara desde el principio de la reforma a realizar, y estar de acuerdo con el equipo de profesionales que vaya a llevarla a cabo. Este consejo te ahorrará tensiones, y probablemente, dinero, en tu reforma".
3. El tiempo
La constructora debe ofrecer una planificación precisa y cumplir sus previsiones, coordinando de manera eficiente tanto el equipo como los recursos, y, por su parte, el cliente debe ser ágil en la toma de decisiones, la aprobación de los diseños o la selección de materiales.
"Es recomendable incluir alguna cláusula en el contrato con penalizaciones económicas en caso de retrasos no justificados, siempre teniendo en cuenta posibles imprevistos", recomiendan desde Dosplanos.
Por su parte, desde Aquí tu Reforma destacan que el cliente debe ser consciente de que las modificaciones durante la obra pueden afectar tanto a la planificación como al precio final, de ahí que "ajustar las expectativas sobre los cambios que se pueden realizar una vez se ha iniciado la obra es clave".
"Es recomendable incluir alguna cláusula en el contrato con penalizaciones económicas en caso de retrasos no justificados"
Además, según Jané, durante el proceso de obra, "la comunicación efectiva entre el reformista y el cliente es esencial. Lo habitual es que se establezca una rutina de visitas semanales para discutir el progreso, revisar ejecuciones pasadas y futuras, y analizar la planificación. Para evitar desacuerdos o malentendidos, es crucial dejar por escrito los puntos clave discutidos durante estas visitas, resguardando la confianza y relación con la empresa constructora".
4. Presupuesto
Aunque parezca una obviedad, las reformas tienen muy mala fama en gran parte por salirse del presupuesto inicial.
"Empezamos con la idea de gastarnos una cantidad que queda muy por debajo de lo que gastamos al final. Pero la buena noticia", según Andimac, "es que esto tiene solución: al plantearte tu límite de presupuesto de reforma y empezar a ver opciones de obras, reserva siempre una cantidad a imprevistos. Además, debes tener en cuenta que el precio de los materiales puede fluctuar si la obra se alarga mucho, por lo que es una buena idea comprarlos por adelantado y no empezar hasta tener todo el material necesario: esto te dará, también, más tranquilidad y evitará tensiones y estrés durante la reforma", recomiendan desde la patronal.
Por su parte, según Maite Mosquera, "no se puede aventurar un importe tipo porque, obviamente, dependerá de múltiples variables, como la magnitud de la obra o los materiales elegidos. Lo que sí es importante es que la empresa encargada del proyecto nos ofrezca un presupuesto adaptado al diseño propuesto y nos avise de posibles imprevistos que puedan surgir, para contar con los fondos necesarios para acabar la obra una vez iniciada".
Empresas como Aquí tu Reforma cuentan con un departamento que se encarga de asesorar al cliente durante esta etapa de la reforma.
"En general, solicitamos a los clientes que nos muestren los presupuestos recopilados a la fecha para evaluar y comparar las propuestas y comprobar que las comparaciones se estén realizando al mismo nivel. Una vez tengamos una comprensión clara de las opciones, el siguiente paso es proceder a solicitar presupuestos a varios constructores para realizar un análisis comparativo. La clave aquí es asegurarnos de que estemos comparando exactamente el mismo proyecto, evitando mezclar la confrontación de aspectos que no son equivalentes", explica Albert Jané.
Según este experto, no es necesario obtener excesivos presupuestos. "Con 3 o 4 opciones es suficiente, ya que más allá de este punto, podemos caer en la parálisis de la elección y puede volverse contraproducente".
Por último, una vez hemos elegido dos contratistas entre los cuales escoger, la elección dependerá exclusivamente de las preferencias del cliente: tiempos de ejecución, proveedores y materiales elegidos para la obra y presupuestos. Lo ideal, según Jané, "es contar siempre con una empresa que disponga o tenga acceso a un showroom para visualizar la calidad y variedad de los materiales a utilizar en la reforma".
5. Complejidad
La dificultad de una reforma varía según la estancia, y cada una presenta desafíos específicos. Sin embargo, la cocina y el baño suelen considerarse los espacios más complicados.
La cocina y el baño suelen considerarse los espacios más complicados en una reforma
"La cocina implica la manipulación de sistemas eléctricos, fontanería y, posiblemente, gas, además de la instalación de electrodomésticos. Por otro lado, el baño involucra trabajos de fontanería, instalación de accesorios y, en algunos casos, adaptaciones especiales para garantizar la impermeabilización adecuada", aclaran desde Dosplanos.
6. ¿Me voy o me quedo?
Dependiendo del alcance de los trabajos, y sobre todo si existen riesgos para la salud y la seguridad de los inquilinos, es recomendable desalojar la vivienda.
"Si no tienes más remedio que quedarte, asegúrate de que se delimitan cronogramas y zonas seguras de tránsito durante el proceso para que trabajadores y propietarios convivan de la mejor manera", aconsejan desde esta compañía.
7. Documentación en regla
Antes de empezar cualquier proceso de reforma es esencial verificar y obtener los permisos necesarios. Tanto las administraciones locales como regionales suelen tener regulaciones específicas sobre construcciones y reformas, y es fundamental cumplir con ellas para evitar problemas, sanciones y disputas con los vecinos.
Por su parte, la constructora debe contar con las licencias de actividad correspondientes y aportar las facturas detalladas y comprobantes de todos los pagos, para garantizar la legalidad, calidad y seguridad de la reforma.
"Algunas obras no necesitan permiso para llevarlas a cabo pero otras (sobre todo si afectan a zonas comunes), sí. La normativa municipal es la que marca, habitualmente, el tipo de permisos que debes solicitar para realizar las obras", explican desde Andimac, que recomienda preguntar al profesional con el que se va a trabajar sobre este tema.
"Es posible que tengas que realizar una comunicación previa, solicitar una licencia de obra o, quizás, nada, pero mejor asegurarse por si acaso", añaden desde esta patronal.
8. Cables y tuberías, siempre presentes
"Es fundamental tener en cuenta la instalación eléctrica y la fontanería en cualquier proceso de reforma, independientemente de la edad del edificio. Si el inmueble es antiguo, un proceso de reforma es una estupenda oportunidad para actualizar estas infraestructuras de acuerdo a las normativas actuales de seguridad", asegura Mosquera.
Hay que pedir a la constructora un seguro de responsabilidad civil frente a posibles daños
9. Garantía
El periodo de garantía en un proceso de reforma puede variar según la empresa y los acuerdos contractuales, por lo que es importante revisar detenidamente los términos y condiciones para comprender completamente qué aspectos están cubiertos y cómo proceder en caso de que surja algún problema dentro del periodo establecido. En muchos casos, las empresas de reformas ofrecen una garantía que cubre defectos de mano de obra o problemas relacionados con la instalación durante un período determinado, comúnmente de 1 a 2 años.
10. ¿Y un seguro?
Desde Dosplanos recomiendan pedir a la constructora un seguro de responsabilidad civil frente a posibles daños durante el proceso para tener cobertura en caso de daños accidentales a nuestra propiedad o a terceros durante la ejecución de la obra.
11. Limpieza y gestión de los desperdicios
"Asegurémonos, por contrato si hace falta, de que el equipo de construcción se encarga de la limpieza diaria, retirando escombros y garantizando que el lugar esté en condiciones óptimas al final de cada jornada, incluyendo la recolección, transporte y disposición adecuada de todos los residuos generados durante el proceso", aconseja Maite Mosquera.
12. Asegura la paz vecinal
Aunque quien sufre el ajetreo de una reforma es, principalmente, quien la hace en su propia casa, lo cierto es que cualquier reforma suele suponer molestias para los vecinos. Por eso, no está de más informar antes del inicio de la misma a tus vecinos, bien a la comunidad mediante un mensaje en el tablón de anuncios o, sencillamente, a quienes viven puerta con puerta.
"También te recomendamos aclarar con la empresa o profesionales encargados de la reforma las ‘normas’ o modo de actuar en las zonas comunes: uso del ascensor, ruido, limpieza… así minimizaremos las posibilidades de altercados con el resto de vecinos", aconsejan desde Andimac.
13. Revisión
Por último, al finalizar la obra es crucial realizar un control de calidad exhaustivo para asegurar que cada detalle cumpla con tus expectativas.
Según Mosquera, "no debemos olvidar verificar el correcto funcionamiento de interruptores, enchufes y grifos, examinar la colocación y estado de los rodapiés, así como la calidad de la pintura en paredes y techos. Asegurarse que las puertas y ventanas abran y cierren correctamente y revisar la instalación de cualquier elemento decorativo o mueble según lo acordado en el proyecto antes de dar por concluida la obra".
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